Ugovor o najmu stana jedan je od najčešćih ugovora u svakodnevnom životu, ali i čest izvor sporova. Neplaćena najamnina, oštećen stan ili najmoprimac koji se ne želi iseliti problemi su koji se uglavnom mogu spriječiti dobro sastavljenim ugovorom.
U nastavku donosimo pregled pravila koja vrijede za najam stana, s naglaskom na prava i obveze obiju ugovornih strana te na situacije koje u praksi najčešće dovode do spora.
Koji propisi uređuju najam stana?
Najam stana prvenstveno uređuje Zakon o najmu stanova. Za pitanja koja on ne uređuje podredno se primjenjuje Zakon o obveznim odnosima (čl. 551. ZOO-a). Sve što zakon ne propisuje, stranke ugovaraju slobodno (čl. 3. st. 3. Zakona o najmu stanova).
Zakon o najmu stanova ne primjenjuje se na privremeni smještaj, primjerice turista, ni na službene stanove (čl. 27.). Ugovor o najmu stana mora se sklopiti u pisanom obliku (čl. 4. st. 2.).
Što mora sadržavati ugovor o najmu stana?
Ugovor o najmu stana osobito sadrži (čl. 5. Zakona o najmu stanova):
- ugovorne strane i opis stana,
- visinu najamnine, način plaćanja te troškove stanovanja i način njihova plaćanja,
- osobe koje će uz najmoprimca stanovati u stanu,
- trajanje najma,
- odredbe o održavanju stana, uporabi zajedničkih dijelova zgrade i primopredaji stana.
Pri predaji stana stranke sastavljaju zapisnik o stanju u kojem se stan nalazi (čl. 12. st. 2.). Fotografije stana priložene zapisniku najbolji su dokaz pri iseljenju. Jamčevina (polog) zakonom nije propisana, pa njezin iznos i uvjete povrata treba jasno ugovoriti, primjerice rok povrata i koje se štete i dugovi iz nje mogu namiriti.
Prava i obveze najmodavca
Najmodavac mora predati stan u stanju pogodnom za stanovanje i takvim ga održavati (čl. 12. i 13.). Za nedostatke stana i štetu nastalu zbog njih odgovara prema pravilima obveznog prava (čl. 12. st. 3.).
Najmodavac smije ući u stan radi nužnih popravaka i kontrole korištenja stana (čl. 16.). Za dužnu najamninu i štetu ima zakonsko založno pravo na pokretninama najmoprimca u stanu (čl. 15. st. 2.).
Kod ugovora na neodređeno vrijeme slobodno ugovorena najamnina ne smije se mijenjati prije isteka jedne godine. Nakon toga svaka strana može pisano predložiti novi iznos. On ne smije biti više od 20 % veći od prosječne najamnine za usporediv stan u istom naselju, odnosno županiji (čl. 10.).
Prava i obveze najmoprimca
Najmoprimac je dužan čuvati stan od oštećenja i obavijestiti najmodavca o potrebnim popravcima (čl. 14.). Bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca ne smije vršiti preinake u stanu (čl. 14. st. 2.). Podnajam je dopušten samo uz suglasnost najmodavca (čl. 28.).
Za štetu koju on ili drugi korisnici stana prouzroče, najmoprimac odgovara po općim propisima (čl. 15.). Po prestanku najma stan vraća u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir promjene nastale redovitom uporabom (čl. 17.). Ujedno ima pravo koristiti zajedničke dijelove zgrade nužne za stanovanje (čl. 18.).
Kako prestaje ugovor o najmu stana?
Ugovor na određeno vrijeme prešutno se obnavlja na isto razdoblje ako ga nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka pisano ne obavijesti da ga ne želi produljiti (čl. 25.). Ugovor sklopljen na godinu dana tako, ako nitko ništa ne poduzme, vrijedi još godinu dana.
Najmodavac može otkazati ugovor ako se najmoprimac koristi stanom suprotno zakonu ili ugovoru (čl. 19.). To je osobito slučaj kada najmoprimac ne plaća najamninu, daje stan u podnajam bez dopuštenja, ometa susjede, kada u stanu dulje od 30 dana bez dopuštenja boravi osoba koja nije navedena u ugovoru ili kada se stan ne koristi za stanovanje.
Kod boravka osoba koje nisu navedene u ugovoru zakon propisuje iznimke. Otkaz nije moguć ako je riječ o bračnom drugu, potomku ili roditelju najmoprimca, osobi koju je najmoprimac po zakonu dužan uzdržavati ili osobi koja mu pruža nužnu njegu i pomoć, i to dok ta potreba traje (čl. 19. st. 1. t. 4.).
Ako najmoprimac kasni s najamninom, najmodavac ga ne može odmah izbaciti iz stana. Prije otkaza najmodavac mora najmoprimca pisano opomenuti da u roku od 30 dana otkloni razlog za otkaz. Opomena nije potrebna ako je najmoprimac više od dva puta postupio protivno ugovoru ili zakonu (čl. 19. st. 2. i 3.). Otkaz se daje pisano, s obrazloženjem, a otkazni rok je tri mjeseca (čl. 22.).
Najmoprimac može otkazati ugovor na neodređeno vrijeme uz obavijest najmanje tri mjeseca prije iseljenja (čl. 23.). Ako se nakon otkaza ne iseli, najmodavac može podnijeti tužbu za iseljenje, a taj je postupak hitan (čl. 22. st. 4. i 5.).
Zašto ugovor potvrditi kod javnog bilježnika?
Obična ovjera potpisa samo potvrđuje tko je ugovor potpisao, ali ga ne čini ovršnim. Drukčije je ako javni bilježnik ugovor potvrdi (solemnizira) ili ga sastavi kao javnobilježnički akt, a najmoprimac u njemu izričito pristane na neposrednu ovrhu (čl. 54. i 59. Zakona o javnom bilježništvu). Valja napomenuti kako ugovori spremni za potvrdu javnog bilježnika moraju pratiti posebnu formu te kako je njihovo sastavljanje bolje prepustiti stručnoj osobi.
Takav ugovor ima snagu ovršne isprave. To znači da najmodavac ne mora najprije voditi parnicu kako bi sud utvrdio da mu najmoprimac duguje najamninu ili da se mora iseliti, jer je ta obveza već utvrđena samim ugovorom. Ako najmoprimac ne plati dospjelu najamninu ili se po prestanku najma ne iseli, najmodavac na temelju ugovora može odmah pokrenuti ovrhu. Za najmoprimca je korist u jasno i nedvojbeno utvrđenim uvjetima najma.
Potvrda (solemnizacija) ≠ Ovjera potpisa
Porezne obveze najmodavca
Najmodavac je dužan ugovor o najmu, kao i svaku promjenu najamnine, dostaviti nadležnom upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave i poreznoj upravi (čl. 26. Zakona o najmu stanova). Međutim, taj je postupak automatiziran i izvršava ga javni bilježnik u roku od 15 dana od ovjere potpisa.
Najmodavac fizička osoba u pravilu plaća porez na dohodak od imovine po rješenju Porezne uprave. Porez iznosi 12 % na najamninu umanjenu za 30 % priznatih izdataka (Porezna uprava). Primjerice, uz mjesečnu najamninu od 600 eura porez iznosi 50,40 eura mjesečno.
Najčešće pogreške u praksi
U našoj se praksi najčešće susrećemo sa sljedećim propustima:
- usmeni dogovor umjesto pisanog ugovora,
- izostanak zapisnika o primopredaji, zbog čega se kasnije ne može dokazati stanje stana,
- neugovoreni uvjeti povrata jamčevine,
- otkaz bez prethodne pisane opomene,
Zaključak
Dobro sastavljen ugovor o najmu stana štiti obje strane. Najmodavcu osigurava naplatu i povrat stana, a najmoprimcu mirno korištenje i jasne uvjete. Pisani oblik, zapisnik o primopredaji i potvrda kod javnog bilježnika najbolji su način da se spor izbjegne ili brzo riješi.
Bilo da ste najmodavac koji želi zaštititi svoju nekretninu ili najmoprimac koji želi provjeriti uvjete najma, isplati se ugovor dati na pravnu provjeru prije potpisa. Naš tim ima dugogodišnje iskustvo u sastavljanju ugovora i zastupanju u sporovima iz najma. Ako imate pitanja ili trebate pomoć, slobodno nam se obratite s povjerenjem.
izvor fotografije: unsplash.com