Predugovor je jedan od najčešćih dokumenata u prometu nekretninama. Ipak, mnogi ga potpisuju ne shvaćajući sve obveze koje su time preuzeli. U nastavku objašnjavamo što predugovor jest, zašto se sklapa i koje obveze iz njega proizlaze – kako za kupca, tako i za prodavatelja.
Što je predugovor?
Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da će se naknadno sklopiti drugi, glavni ugovor. To propisuje Zakon o obveznim odnosima u čl. 268. st. 1.
Predugovor nije rezervacija niti samo neobvezujući dogovor. To je punopravni pravni posao koji obvezuje obje strane. Ako jedna strana odbije sklopiti glavni ugovor, druga može tražiti sklapanje sudskim putem.
Predugovor dakle prethodi glavnom ugovoru o kupoprodaji. Njime se stranke obvezuju da će – u dogovorenom roku i pod dogovorenim uvjetima – sklopiti konačni ugovor.
Zašto se sklapa predugovor?
U kupoprodaji nekretnina ponekad nije moguće odmah dogovoriti i formalizirati cijelu volju stranaka i uskladiti je s mogućnostima na raspolaganju.
Između dogovora i konačnog potpisa stoje praktične prepreke.
Najčešći razlozi za predugovor su:
- Kupac čeka odobrenje stambenog kredita.
- Prodavatelj treba podmiriti hipoteku ili drugi teret na nekretnini.
- Nekretnina još nije uknjižena ili je u tijeku izgradnje.
- Stranke žele osigurati dogovorenu cijenu dok se pribavljaju dokumenti.
Predugovor služi kao most između dogovora i konačnog potpisa. Obje strane znaju da su vezane. Posao neće propasti samo zbog promjene volje jedne od njih.
Što predugovor mora sadržavati?
Zakon postavlja jasan uvjet: predugovor obvezuje samo ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (čl. 268. st. 3. ZOO). Za kupoprodaju nekretnina to su:
- Opis nekretnine – čestica, katastarska općina, adresa.
- Kupoprodajna cijena – točan iznos ili način utvrđivanja
- Rok u kojemu će se sklopiti glavni ugovor.
Bez ovih elemenata predugovor nije valjano sklopljen. Ako dođe do zahtjeva sudu za sklapanje, to neće biti moguće za predugovor koji ne sadržava bitne sastojke. Bitnim sastojkom se u tom slučaju smatra i tabularna izjava bez koje takav predugovor nema značaj glavnog kupoprodajnog ugovora (Sentenca Gž Zk 26/2025 ŽS u Velikoj Gorici).
Pisana forma
Za kupoprodaju nekretnina zakon propisuje pisanu formu. Budući da je ona uvjet valjanosti glavnog ugovora, primjenjuje se i na predugovor (čl. 268. st. 2. ZOO). Usmeni predugovor nije pravno obvezujući.
Rok za sklapanje glavnog ugovora
Predugovor obično sadržava rok do kojeg se mora sklopiti glavni ugovor. Ako rok nije određen, zakon daje stranki zaštitu – ali postavljeno je vremensko ograničenje.
Zahtjev za sklapanje glavnog ugovora može se postaviti u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za sklapanje. Ako rok uopće nije predviđen, šestomjesečni rok teče od dana kad je prema naravi posla ugovor trebao biti sklopljen (čl. 268. st. 5. ZOO).
Rok je dakle bitan. Predugovor bez određenog roka predstavlja nesigurnost za obje strane.
Obveze kupca iz predugovora
Kupac koji potpiše predugovor preuzima obvezu sklapanja glavnog ugovora. Uz to, kupac obično daje kaparu – novčani iznos koji potvrđuje ozbiljnost namjere i osigurava ispunjenje. Stranke mogu dogovoriti i kaparu kao odustatninu. Razlike pročitajte u našem članku o kapari.
Obveze prodavatelja iz predugovora
Prodavatelj koji potpiše predugovor preuzima obvezu sklapanja glavnog ugovora u dogovorenom roku. U međuvremenu ne smije prodati nekretninu trećoj osobi.
Prodavatelju je u interesu da predugovor sadržava jasne uvjete za eventualni raskid. Bez njih, svaki odustanak nosi pravni rizik.
Može li se odustati od predugovora?
Predugovor nije ‘mekši’ ugovor. Obvezuje kao i svaki drugi.
Odustanak je moguć samo ako je ugovorom predviđen – primjerice, ako je kapara ugovorena kao odustatnina. U protivnom, strana koja odbija sklopiti glavni ugovor može biti prisiljena na to sudskom odlukom.
Promijenjene okolnosti
Zakon predviđa jednu važnu iznimku. Predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme (čl. 268. st. 6. ZOO).
Primjer: ako je nekretnina uništena između potpisivanja predugovora i planiranog dana potpisa glavnog ugovora, predugovor prestaje obvezivati.
Međutim, sudovi tu odredbu tumače usko. Promjena osobnih okolnosti kupca – gubitak posla, odbijanje kredita – ne oslobađa ga automatski od obveze. Sve ovisi o sadržaju samog predugovora.
Zaključak
Predugovor u kupoprodaji nekretnina nije formalnost. To je pravno obvezujući dokument s ozbiljnim posljedicama.
Dobro sastavljen predugovor jasno određuje predmet kupoprodaje, cijenu, rok za sklapanje glavnog ugovora i uvjete pod kojima svaka strana može odustati. Bez jasnih odredbi, svaka strana tumači ugovor u svoju korist.
Sporovi iz predugovora česti su upravo zbog nepreciznih odredbi o kapari, rokovima i uvjetima raskida.
Savjetujemo konzultaciju s odvjetnikom prije potpisivanja, osobito u transakcijama veće vrijednosti. Bogato iskustvo našeg tima u kupoprodajnim transakcijama stoji Vam na raspolaganju. Obratite nam se s povjerenjem.
Izvor fotografije: unsplash.com