Kapara je jedan od najčešćih pojmova u kupoprodaji nekretnina. Ipak, mnogi ne znaju što se događa s kaparom kad jedna strana odustane od posla. U nastavku objašnjavamo što kapara zapravo jest, kako je pravilno ugovoriti i kada ima pravo na povrat – uz pregled relevantnih odredbi Zakona o obveznim odnosima i sudske prakse.
Što je kapara?
Kapara je novčani iznos (ili neka druga zamjenjiva stvar) koji jedna strana daje drugoj u trenutku sklapanja ugovora. Njezina je svrha dvostruka: ona potvrđuje da je ugovor sklopljen i služi kao osiguranje da će se ugovor ispuniti.
Važno je razumjeti jednu stvar: kapara se daje u trenutku sklapanja ugovora, a ne prije. Ona pretpostavlja postojanje valjanog glavnog ugovora. Bez njega nema ni kapare.
Upravo to potvrđuje i sudska praksa. Vrhovni sud je zauzeo stajalište da za postojanje kapare nije dovoljna sama činjenica da je jedna strana nešto dala drugoj – stranke moraju izričito ugovoriti da se radi o kapari. Bez te odredbe, predana imovinska vrijednost ne smatra se kaparom.
Kapara ili avans – koja je razlika?
Ova dva pojma često se brkaju, a razlika je ključna. Avans je djelomična uplata cijene – predujam koji se uvijek vraća ili uračunava u konačni iznos. Kapara pak ima drugačiji pravni učinak.
Ako u ugovoru stoji “kapara”, primjenjuju se posebna pravila ZOO-a. Ako se radi o predujmu ili avansu, radi se o nečem drugom. Sudska praksa to jasno potvrđuje – sama predaja novca bez da je on izričito označen kao kapara nije kapara; o njoj se može eventualno govoriti kao o avansu ili kauciji, ali ne kao o kapari.
Naziv koji stranke koriste u ugovoru ima veliku važnost.
Što se događa s kaparom?
ZOO razlikuje tri situacije:
- Ugovor se ispuni – kapara se vraća ili uračunava u kupoprodajnu cijenu (čl. 303. st. 2. ZOO-a)
- Ugovor propadne bez krivnje ijedne strane (npr. viša sila) – kapara se vraća
- Ugovor propadne krivicom jedne strane – kapara ostaje ili se vraća dvostruko, ovisno o tome tko je kriv
Prema čl. 304. ZOO-a, ako je za neispunjenje kriva strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, naknadu štete ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako je kriva strana koja je kaparu primila, druga strana može zahtijevati ispunjenje, naknadu štete i vraćanje kapare – ili povrat dvostruke kapare.
Kapara kao odustatnina – važna razlika
Stranke mogu ugovoriti da kapara služi i kao odustatnina (čl. 307. ZOO-a). U tom slučaju svaka strana može odustati od ugovora – ali “po cijenu” kapare.
Ukratko:
- Ako odustane strana koja je dala kaparu – gubi je.
- Ako odustane strana koja je primila kaparu – vraća dvostruki iznos.
Ključna je razlika od obične kapare: kod kapare kao odustatnine svaka strana može odustati bez obzira je li kriva ili ne. Kod obične kapare pravo na raskid ima samo strana koja nije kriva za neispunjenje.
Kapara nije automatski i odustatnina!
Odustatnina mora biti izričito ugovorena. Bez te odredbe strana koja odustane ne može toliko jednostavno odustati bez potencijalnih posljedica. I dalje može biti tužena za ispunjenje ugovora ili naknadu štete.
Kapara u kupoprodaji nekretnina
U praksi kupoprodaje nekretnina kapara se ugovara gotovo uvijek. Najčešće iznosi 10% kupoprodajne cijene i daje se pri potpisivanju predugovora.
Upravo u toj fazi nastaje najviše nesporazuma. Kupac smatra da može dobiti kaparu natrag ako ne dobije kredit. Prodavatelj smatra da može zadržati kaparu bez obrazloženja. Oboje mogu biti u krivu – sve ovisi o tome što točno piše u ugovoru.
Sudovi pritom ne gledaju samo naziv ugovora. Ako ugovor o kupoprodaji nije sklopljen u pisanoj formi, niti su stranke ispunile pretežiti dio obveza, tada plaćeni iznos “na ime kapare” ne može biti kapara u pravnom smislu – jer kapara pretpostavlja valjano sklopljeni glavni ugovor. A za valjano sklopljeni ugovor o kupoprodaji potrebna je pisana forma.
Može li se kapara smanjiti?
Da. Prema čl. 304. st. 4. ZOO-a, sud može na zahtjev zainteresirane strane smanjiti pretjerano veliku kaparu. Sudska praksa kao orijentir uzima omjer kapare i vrijednosti predmeta ugovora. Primjerice, sudovi su zauzeli stajalište da primjerena kapara pri sklapanju ugovora ne bi trebala prelaziti 10% ugovorene kupoprodajne cijene.
Maksimalni iznos kapare
Ne postoji točan i zakonski utvrđen najviši iznos kapare. Međutim, iz prakse proizlazi da iznos mora biti razmjeran kupoprodajnoj cijeni. U slučaju isplate iznosa koji ne bi bio razmjeran kupoprodajnoj cijeni, odnosno previsok, strane mogu tražiti smanjenje kapare sudskim putem.
Ni praksa nažalost ne utvrđuje točan iznos, no zauzeto je stajalište kako bi kapara trebala iznositi 5-10% ukupne kupoprodajne cijene.
Što mora biti jasno u ugovoru?
Dobro sastavljen (pred)ugovor jasno određuje je li uplaćeni iznos kapara, kapara kao odustatnina kao i:
- uvjete pod kojima svaka strana može odustati
- što se događa ako kupac ne dobije kredit
- rok za sklapanje glavnog ugovora (ako je riječ o predugovoru)
- uračunava li se kapara u cijenu ili ne
Bez jasnih odredbi, svaka strana tumači ugovor u svoju korist. Sporovi o kapari česti su upravo zbog loše formuliranih (pred)ugovora.
Zaključak
Kapara je jednostavan institut s ozbiljnim posljedicama. Mnogi je potpisuju ne znajući da gube pravo na povrat ili da druga strana ne mora dvostruko vratiti.
Predugovor s kaparom nije formalnost – to je pravno obvezujući dokument. ZOO i bogata sudska praksa pokazuju koliko detalja može biti odlučujuće. Savjetujemo konzultaciju s odvjetnikom prije potpisivanja, osobito u transakcijama većih vrijednosti.
Uistinu bogato iskustvo svakodnevnog rada s ugovorima našeg tima stoji Vam na raspolaganju. Ako planirate kupovinu ili prodaju nekretnine ili druge stvari veće vrijednosti, obratite nam se s povjerenjem.