Tržište nekretnina u Hrvatskoj očekuje velika zakonska reforma. Ministarstvo gospodarstva pripremilo je novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina koji će preciznije definirati odnose u posredovanju prometa nekretninama. Najveći fokus stavljen je na zaštitu potrošača i rješavanje pitanja tko je dužan platiti posredničku naknadu. U nastavku donosimo detaljan pregled najvažnijih izmjena.
Glavna promjena: Jasna pravila o naplati provizije
Dosadašnja praksa često je zbunjivala kupce i najmoprimce jer trenutni zakon ne definira izričito tko plaća proviziju. Novi prijedlog zakona uvodi red u naplatu:
– plaća onaj tko je zaključio ugovor o posredovanju!
- Proviziju plaća nalogodavac: Osnovno je pravilo da naknadu plaća samo osoba koja je s agencijom potpisala ugovor o posredovanju (čl. 16. st.1).
- Kada kupac plaća proviziju? Kupac je dužan platiti proviziju isključivo ako je i on s agencijom potpisao ugovor o posredovanju kako bi kupio nekretninu.
- Zabrana “dvostruke naplate” bez ugovora: Posrednik ne smije naplatiti proviziju od kupca, osim ako i s njim ne sklopi zaseban ugovor o posredovanju.
Dakle, posredničku naknadu plaća samo onaj koji je angažirao agenciju radi sklapanja kupoprodaje (ili najma) što je uglavnom prodavatelj, odnosno plaća ona osoba koja je zaključila ugovor o posredovanju s agencijom.
Posrednička naknada se ne smije naplatiti i od prodavatelja i od kupca.
Iznimka ipak postoji
U slučaju da obje strane s posrednikom imaju potpisan ugovor o posredovanju, tada posrednik može naplatiti proviziju od obje strane, ali samo polovicu ukupnog iznosa.
Usprkos ovoj odredbi, agencijama je omogućeno odstupanje od zakonskih ograničenja s obzirom na to da upućuje na primjenu zakonskih odredbi (konkretno čl. 847. Zakona o obveznim odnosima) koje omogućuju da agencija i klijent drukčije ugovore visinu provizije.
ZOO (čl. 847. st.1.):
Ako drukčije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena.
Također je vrlo važno napomenuti kako agencija ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora o proviziji ako kupac nije sam zatražio posredovanje, već se javio na oglas agencije koja već zastupa prodavatelja.
Digitalizacija: START PLUS
Sustavom START PLUS podnosit će se zahtjevi za izdavanje rješenja o ispunjavanju uvjeta za posredovanje (čl.7.) uz koju će, kao i do sada trebati priložiti svu potrebnu dokumentaciju.
Isto vrijedi i za agente koji će svoj zahtjev za upis u Imenik agenata obavljati putem sustava, čime se postupak automatizira i bitno olakšava izdavanje rješenja o upisu u Imenik.
Za klijente to znači lakšu provjeru: putem web-stranica Hrvatske gospodarske komore moći će se u svakom trenutku provjeriti imaju li agencija i agent valjane licence i je li agencija upisana u registar pri Ministarstvu gospodarstva, a agent u Imenik agenata ovlaštenih za posredovanje.
Postrožavanje odredaba o oglašavanju
Velika novost, uvedena na prijedlog struke, odnosi se na oglašavanje. Više neće biti moguće da agencija oglasi nekretninu bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju (čl.21. st.2.).
- Posrednik je od sada obvezan, uz ime tvrtke, navoditi i svoju adresu u svim sredstvima javnog priopćavanja
Povećanje sigurnosti: Viši iznosi osiguranja
Zbog rasta cijena kvadrata, stari iznosi osiguranja postali su simbolični. Novi zakon značajno podiže ljestvicu zaštite za klijente (čl.6.):
- Minimalna svota osiguranja po jednom štetnom događaju raste na 100.000,00 eura.
- Godišnji limit za sve odštetne zahtjeve raste na 300.000,00 eura.
Ovo znači da klijent ima stvarnu financijsku sigurnost te se ovim povećanjem povećava i povjerenje u rad posrednika.
Novi opći uvjeti poslovanja
Posrednici će morati dopuniti i dosadašnje opće uvjete poslovanja od kojih novi zakon traži detaljnije odredbe i time osigurava transparentnost postupka.
Tako će novi opći uvjeti morati izričito sadržavati:
- naznaku o obvezniku plaćanja posredničke naknade
- napomenu kako posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe (kupca/najmoprimca) ako s njima nije sklopio ugovor o posredovanju (čl. 27. st.7.)
- detaljne podatke o svim dodatnim povezanim uslugama s naznačenim obveznikom plaćanja tih troškova (čl.16.st.5.t.5)
Kao i do sada, ti će opći uvjeti poslovanja morati biti istaknuti na vidljivom i pristupačnom mjestu u sjedištu podružnice/mjestu poslovanja koje mora biti prikladno za obavljanje djelatnosti posredovanja.
Postroženje sankcija
Izmjenama zakona povišeni su i iznosi sankcija, kako za pravne, tako i za fizičke osobe.
| Članak | Pravne osobe | odgovorna osoba pravne osobe | Fizičke osobe |
| 33. | 2.000-5.000 € | 1.000-3.000€ | 2.000-3.000€ |
| 34. | 7.000-30.000€ | 2.000-4.000€ | 3.000-4.000€ |
| 35. | 1.500-3.000€ |
Ipak, nova regulativa izričito propisuje uvjete pod kojima prekršajni nalog neće biti izdan ako nadzirane osobe postupe po rješenju/obavijesti nadležnog inspektora, po tzv. načelu oportuniteta (čl.36.).
Ostale izmjene
Uz prethodne veće izmjene glede iznosa osiguranja, definicije plaćanja naknade, bitno je istaknuti i manje promjene koje se donose izmjenom zakona:
- u ugovor u o posredovanju bit će potrebno istaknuti registarski broj posrednika (čl.16.)
- evidencija o posredovanju koju vodi posrednik morat će sadržavati energetski razred nekretnine i podatke nekretnine o upisu u katastar i zemljišne knjige te još jedanput istaknuti iznos posredničke naknade i obveznika plaćanja (čl.25.)
- agenti su dužni u roku od 30 dana od stupanja novog zakona na snagu dostaviti potrebnu dokumentaciju ili će biti brisani iz Imenika agenata (čl.40. st.2,3)
Zaključak
Novi Zakon postavlja visoke standarde profesionalizma. Iako donosi strože administrativne i financijske zahtjeve za agencije, on dugoročno štiti struku od nelojalne konkurencije i nelegalnih posrednika. Pravovremeno usklađivanje ugovora o posredovanju i internih akata s novim propisima ključno je za nesmetan nastavak poslovanja.
Izvor fotografije: Unsplash.com