Pitanje o mogućnosti kupnje poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj jedno je od češće postavljanih među stranim državljanima – i onim iz EU i onim iz trećih država. Odgovor je načelno pozitivan ali proizlazi iz niza iznimaka na načelno negativne zakonske propise koji zahtijevaju pažljivije objašnjenje. U nastavku donosimo pregled važećeg pravnog okvira temeljenog na odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Zašto je poljoprivredno zemljište posebna kategorija?
Poljoprivredno zemljište u Republici Hrvatskoj nije obična nekretnina. Zakon o poljoprivrednom zemljištu u čl. 2. st. 1. izričito propisuje da je poljoprivredno zemljište dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i da ima njezinu osobitu zaštitu.
Upravo taj poseban status opravdava i stroži režim stjecanja vlasništva. Poljoprivredna zemljišta – oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare (čl. 3. ZPZ-a) – podložna su pravilima koja se bitno razlikuju od onih koja vrijede za stambene ili poslovne nekretnine.
Opće pravilo: stranac ne može biti vlasnik
Temeljno ograničenje sadržano je u čl. 2. st. 2. ZPZ-a, koji propisuje:
“Nositeljima prava vlasništva na zemljištu iz stavka 1. ovoga članka ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određeno.”
Prema čl. 355. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV), fizička osoba smatra se stranom kada nema državljanstvo Republike Hrvatske, a pravna osoba smatra se stranom kada ima registrirano sjedište izvan područja Republike Hrvatske.
Međutim, to ne mora nužno predstavljati prepreku.
Što je s građanima EU-a?
Mnogi strani kupci pretpostavljaju da se, budući da je Hrvatska članica Europske unije, na njih primjenjuje opće načelo izjednačenosti s hrvatskim državljanima. Ova je pretpostavka točna od 1. srpnja 2023. godine kada je istekao rok zabrane iz Ugovora o pristupanju EU. Tako građani EU mogu stjecati vlasništvo nad poljoprivrednim zemljištima pod istim uvjetima kao i državljani RH.
Suglasnost ministra: opće pravilo za ostale nekretnine, ali ne i za poljoprivredno zemljište
Za ostale nekretnine (npr. stambene objekte, poslovne prostore), strana fizička ili pravna osoba izvan EU može steći vlasništvo i pravnim poslom (kupoprodajom), pod uvjetom uzajamnosti i uz suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa – što propisuje čl. 356. st. 2. ZV-a.
Bez te suglasnosti, prema čl. 357. ZV-a, pravni posao je ništetan.
Kod poljoprivrednog zemljišta ovaj mehanizam ne dolazi do izražaja, jer ZPZ ne otvara mogućnost stjecanja kupnjom čak ni uz suglasnost ministra. Zabrana iz čl. 2. st. 2. ZPZ-a je apsolutna u pogledu pravnih poslova – jedina dopuštena iznimka ostaje nasljeđivanje.
Jedina iznimka: nasljeđivanje uz uvjet reciprociteta
ZPZ predviđa jednu iznimku od zabrane stjecanja za ne-EU strance. Prema čl. 2. st. 3. ZPZ-a:
“Iznimno od stavka 2. ovoga članka, strane pravne i fizičke osobe mogu stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu iz stavka 1. ovoga članka nasljeđivanjem uz uvjet reciprociteta.”
Ovu odredbu valja čitati zajedno s čl. 356. ZV-a, koji uređuje stjecanje nekretnina nasljeđivanjem za strane osobe uz pretpostavku uzajamnosti (reciprociteta). Pritom treba imati na umu da se reciprocitet pretpostavlja – u smislu da se uzajamnost smatra postojećom dok se suprotno ne utvrdi, a potvrdu o uzajamnosti daje Ministarstvo pravosuđa i uprave.
Praktično to znači: stranac koji naslijedi poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj – npr. od hrvatskog ostavitelja – ima pravo zadržati to vlasništvo, pod uvjetom da između Hrvatske i njegove matične države postoji uzajamnost u pogledu stjecanja nekretnina nasljeđivanjem. Ako ministarstvo utvrdi da reciprocitet ne postoji, primjenjuju se odredbe čl. 358.b ZV-a: vlasništvo na takvoj nekretnini prestaje, a stranac ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju.
Suglasnost ministra: opće pravilo za ostale nekretnine, ali ne i za poljoprivredno zemljište
Za ostale nekretnine (npr. stambene objekte, poslovne prostore), strana fizička ili pravna osoba izvan EU-a može steći vlasništvo i pravnim poslom (kupoprodajom), pod uvjetom uzajamnosti i uz suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa – što propisuje čl. 356. st. 2. ZV-a.
Bez te suglasnosti, prema čl. 357. ZV-a, pravni posao je ništetan.
Kod poljoprivrednog zemljišta ovaj mehanizam ne dolazi do izražaja, jer ZPZ ne otvara mogućnost stjecanja kupnjom čak ni uz suglasnost ministra. Zabrana iz čl. 2. st. 2. ZPZ-a je apsolutna u pogledu pravnih poslova – jedina dopuštena iznimka ostaje nasljeđivanje.
Pravo prvokupa Republike Hrvatske
Čak i u slučajevima kada je prijenos vlasništva dopušten, važno je znati da Republika Hrvatska ima pravo prvokupa na poljoprivrednom zemljištu. Prema čl. 71. ZPZ-a, vlasnik koji namjerava prodati poljoprivredno zemljište u kontinentalnom dijelu Hrvatske, a koje je veće od 10 ha, dužan je pisanom ponudom obavijestiti Ministarstvo, koje ima rok od 30 dana da se izjasni o korištenju toga prava. Za priobalni dio Hrvatske, taj limit je propisan na sva poljoprivredna zemljišta veća od 1 ha.
Takvo ograničenje vrijedi jednako za državljane RH kao i za ostale državljane EU.
Ako Ministarstvo ne prihvati ponudu ili se ne očituje u navedenom roku, smatra se da je suglasno s prodajom, ali po cijeni koja ne može biti niža od one ponuđene Ministarstvu. Zabrana otuđenja nekretnine kupljene od države traje 10 godina od sklapanja ugovora o prodaji.
Zakup kao alternativa vlasništvu
Ono što izričita zabrana iz čl. 2. ZPZ-a ne obuhvaća jest zakup (poslovni najam) poljoprivrednog zemljišta. Zakon o poljoprivrednom zemljištu uređuje davanje državnog poljoprivrednog zemljišta u zakup putem javnog natječaja, a čl. 35. ZPZ-a propisuje uvjete za sudionike tog natječaja bez izričitog isključenja stranih osoba.
Strana fizička ili pravna osoba koja ima poslovni interes za obradu ili korištenje poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj može stoga razmotriti zakup – posebice zakup državnog poljoprivrednog zemljišta – kao zakonski dopuštenu alternativu vlasništvu.
Što se događa u slučaju povrede zabrane?
Ako stranac stekne pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu suprotno odredbama ZPZ-a i ZV-a, pravni posao koji je bio osnova za to stjecanje bit će ništetan. Ništetni pravni poslovi ne proizvode pravne učinke od samog početka, što znači da ni upis u zemljišnu knjigu neće biti osnova za valjano stjecanje vlasništva.
Osim toga, u situacijama iz čl. 358.b ZV-a – kada strancu prestane pravo vlasništva jer je stekao nekretninu na nedopušten način ili jer reciprocitet ne postoji – vlasništvo te nekretnine prelazi na Republiku Hrvatsku, koja je obveznik naknade prema propisima o izvlaštenju.
Zaključak
Pravni okvir koji uređuje stjecanje poljoprivrednog zemljišta za strance u Republici Hrvatskoj u osnovi je relativno jednostavan – zabrana vrijedi za sve strance, osim za državljane EU-a, EGP i Švicarske konfederacije.
Jedina iznimka je stjecanje nasljeđivanjem uz uvjet uzajamnosti. Za sve ostale oblike stjecanja – kupnju, darovanje, razmjenu – strancu vlasništvo nad poljoprivrednom zemljištu nije dostupno. Kao mogući alternativni instrument ostaje zakup državnog zemljišta putem javnog natječaja.
Zbog specifičnosti i strogoće ovih propisa, osobama koje razmatraju bilo kakvo ulaganje vezano uz poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj preporučujemo prethodnu konzultaciju s našim odvjetničkim uredom.
Izvor fotografije: unsplash.com